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穆迪看低中国房地产业走势叶檀刚需时代未过

来源: 2019年01月12日

穆迪看低中国房地产业走势 叶檀:刚需时代未过去

核心提示:据悉,评级机构穆迪把中国房地产业展望从稳定调整到负面,这意味着其看低中国房地产未来走势,财经专栏作家叶檀对此表示,穆迪的研究结论并没有错误,但中国楼市刚需时代还没有过去。

评级机构穆迪把中国房地产业展望从稳定调整到负面,预计未来一年住宅销售增长将大幅放缓。

央广财经北京5月22日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,评级机构穆迪把中国房地产业展望从稳定调整到负面,预计未来一年住宅销售增长将大幅放缓。经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀就此事发表独家点评。

经济之声:原本已经低迷的中国房地产业,又遭到当头一棒。评级机构穆迪昨天宣布,把中国房地产业展望从稳定调整为负面。穆迪预计,未来12个月内,随着库存上升、流动性减弱,中国住宅类房地产销售的增长将会大幅放缓。对于穆迪给出的结论和分析依据,您认同吗

穆迪看低中国房地产业走势叶檀刚需时代未过

?我们知道穆迪是权威的评级机构,它的警示,我们怎么对待?

叶檀:穆迪有自己的依据,我们不能说它的结论是错误的,但是它显然不太懂得中国房地产的特殊情况和中国的特色。穆迪主要是按照几个数据来的,它也做了实际的考察,比如说今年房地产的库存量在上升,而且去年它的销售额同比增长了26.6%,而今年是在0%-5%之间,而且一二线城市的库存量在大幅上升。最重要的是,由于中国实行稳健的货币政策,所以中国房地产的贷款、房地产的融资渠道在收窄。根据这几个方面因素,穆迪认为中国的房地产从稳定调整到负面,也就是说未来的风险非常大。

但穆迪没有想到,从2003年开始,中国的房地产经历了一轮又一轮的调整,平均两年有一次大调整,每一次我们觉得房地产市场快要崩盘了,但是在每次“崩盘论”之后,中国的房地产都会进入一个上涨和稳定的区间。中国的房地产有自己的特色,它的政策、货币以及一些经济的指标都跟西方房地产市场有非常大的区别。

经济之声:楼市崩盘论持续发酵中,一些悲观者认为穆迪这次调降房地产信用评级有落井下石的味道,可能会成为压垮中国楼市的最后一根稻草。虽然大家都在说地方政府救市难以改变楼市目前的颓势,但是说中国楼市要垮掉,这种担忧是不是有些多虑了?

叶檀:穆迪是世界知名的评级机构,它的评级直接影响到中国房地产企业的融资成本,所以我们对穆迪的评级给予特殊的关注。在此前,一些机构包括花旗银行在内,都发布一系列的报告看空中国的房地产市场,但中国的房地产市场并没有因此垮台。这些机构主要的看空理由跟穆迪是一致的,目前我们需要关注的是几个重点领域,比如说中国的融资渠道、房地产的融资渠道是不是会增加。比如说房地产价格下降之后,它的去化率会上升,像杭州这个城市,它的房地产价格在下降,但是某些楼盘在房价大幅下降之后,出现了刚性需求的上升,甚至出现了“日光盘”的现象。

如果出现这一系列组合拳的话,我相信中国的房地产市场依然会企稳。我们的刚性需求时代没有过去,我们的商品房时代也没有过去。现在的关键问题是,我们的货币政策能不能对房地产出现一个比较大的调整。

当然,我们也不能说穆迪是“阴谋论”,因为国外的机构都有各自的看法,我们不能以“阴谋论”来统概它们的看法。

经济之声:目前中国的房地产后市会是一个怎么样的发展路径?

叶檀:中国的房地产市场会发生非常严重的分化,有的受益于高铁时代,受益于城镇化,一些重点城市的房价依然会上升;但是有的房地产市场由于此前过于激进,泡沫过大,比如说像中国西北部的一些煤炭城市,房地产市场出现急剧下滑的现象,它的分化是非常严重的。

另外一个分化是消费群体中的分化,有些资金较多的人群会购买商品房,商品房的价格会下降;但是保障房,包括共有产权房,会维持一个非常低水位的稳定价格。

房地产企业也会发生分化,前两年一些比较稳健,比较注意现金流的大型房地产企业,未来会进入一个并购其他企业的阶段;而一些小型的比较激进的房地产企业,它会出现一个崩盘的结果。

经济之声:目前危险最大的是哪一类城市?

叶檀:城市分化的最后逻辑是,哪个城市受益于新型城镇化时代,哪个城市的经济结构出现了比较好的转型,那么这个城市的房地产市场就有可能起来,而且它的房地产市场是比健康的。

目前最危险的城市有一些共同特点:以前的房价非常高,泡沫比较大,但是它的人口和它的存款在流失,而且它转型比较困难。最重要的是,它没有受益于高铁时代,它单纯靠低端的制造业或者是靠一些低端的资源性行业发展,这样的城市风险非常大,它的市场出现了急剧的下滑。

经济之声:目前一些地方政府出台了一些救市政策,这对个别城市的危局有没有缓解作用?

叶檀:这些救市政策起到的作用其实并不大,这些政策对于局部会有一定的影响,但影响相当小,因为地方政府没有办法去影响融资的成本,也没有办法去提振房地产市场的整体信心。我们房地产市场要稳健,必须要进行顶层设计,从货币、从信心、从全国的资产负债表来总体衡量我们的房地产市场,这样才能出台非常行之有效的政策。

经济之声:对于房地产融资成本后续的变化,怎么看?

叶檀:房地产市场的融资非常奇特,它以前是靠银行,然后到境外去贷款融资,因为它的贷款利率非常低,然后它发行了一些房地产信托。房地产融资的成本整体来说比较高,很多都到了15%以上,成本如此之高是因为它的房价上涨得更快,所以能够覆盖它的融资成本。

现在出现了一个逆转的趋势,如果说房地产的融资成本继续维持在15%的高位,而房地产的价格又降下来了,下降到0%-5%之间,那显然不能覆盖融资成本。一些新进的房地产企业,新兴又不太好的房地产企业,就面临资金流断裂的风险,而大型的房地产企业,它就会主动降低它的建设速度。

经济之声:在这一轮调整中,土地的价格会不会出现系统性下降?

叶檀:土地的价格已经出现了下降了,最主要的问题是,大家对土地的吹捧最近有所下行。考虑到不同的城市,比如说一线城市、一些核心区域的城市和城市的新兴中心点,这样土地如果低价买入的话,未来仍然有升值的空间,因为这些地方每平方公里的GDP会上升,越是经济发达的地方,现在以均价拿地,越是合适的。

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